A-B-C en A-C-levering: wat betekent uitgestelde afname?

Op deze pagina

Wie zijn A, B en C?

Bij een A-B-C-route verkoopt eigenaar A aan partij B en verkoopt B door aan eindkoper C. Soms levert A juridisch rechtstreeks aan C. Het fiscale samenloopbeleid beschrijft die rechtstreekse levering uitdrukkelijk. Voor een ontwikkeling moet daarnaast duidelijk zijn welke partij het werk organiseert en welke verplichtingen zij vóór levering aangaat.

Bij een ontwikkelopdracht kan de eigenaar zelf aan de eindkoper verkopen en krijgt de ontwikkelaar een afgesproken vergoeding. Dat is niet automatisch een tweede koop. Ook vertegenwoordiging voor een nader te noemen partij en contractsoverneming hebben een andere werking. Kies de vorm nadat het plan en de gewenste risicoverdeling zijn onderzocht.

Rechtstreekse levering maakt de tussenpartij niet belastingvrij

Het ontbreken van een tussentijdse juridische levering aan B bewijst niet dat B geen economische eigendom verkrijgt. Daarvoor telt welke rechten, voordelen en risico’s feitelijk worden overgedragen. De Belastingdienst kent afzonderlijke aangifte- en meldregels bij economische eigendomsverkrijging.

Voor de btw en overdrachtsbelasting kunnen bovendien verschillende begrippen gelden. Een ingrijpende verbouwing kan invloed hebben op de beoordeling als nieuw gebouw voor de btw. Trek daarom geen algemene conclusie over dubbele belasting, aftrekbare bouw-btw of een vrijgestelde marge. Laat de gekozen overeenkomsten vóór uitvoering fiscaal beoordelen.

Wat wordt werkelijk later betaald?

Splits de begroting in de vergoeding aan de eigenaar en alle ontwikkelkosten. Als de eigenaar zijn vergoeding pas bij eindlevering krijgt, is dat nog steeds een projectkostenpost. Onderzoek welke vergoeding of rente hij voor het uitstel vraagt en welke bestaande hypotheek bij levering moet worden afgelost.

Onderzoek, advies, vergunningen, aannemerstermijnen, verzekeringen en rente kunnen al tijdens de bouw betaald moeten worden. Daarvoor blijft financiering nodig. Geld dat een eindkoper bij de notaris heeft gestort, kan niet zonder grond als beschikbaar bouwgeld worden meegeteld.

Een afnameplicht vraagt een scenario zonder eindkopers

Staat er een harde betaaldatum of onvoorwaardelijke afnameplicht in de overeenkomst, dan moet ook worden begroot wat er gebeurt als er nog geen eindkoper is. De tussenpartij kan dan meer geld nodig hebben dan alleen het bouwbudget. Een betalingsgarantie en een afnameplicht hebben verschillende gevolgen.

Bij meerdere toekomstige woningen moet de afrekening per levering uitvoerbaar zijn. Leg vast hoe de eigenaar wordt betaald, wanneer zijn hypotheek deels wordt vrijgegeven en hoe de ontwikkelvergoeding wordt afgerekend. Eén vertraagde verkoop kan anders de overige leveringen of betalingen blokkeren.

De eerste bruikbare uitkomst is een structuurnotitie

Pandgenoot kan met de eigenaar het beoogde plan en de geldstromen uitwerken. De notitie benoemt wie eigenaar blijft, wie opdracht geeft, wie welk risico draagt, welke rechten nodig zijn en welke kosten op welk moment komen. Daarna beoordelen notaris, jurist, fiscalist en financier hun eigen onderdelen.

Zonder passende zekerheden kan de ontwikkelaar investeren in een pand van iemand anders, terwijl de eigenaar afhankelijk wordt van uitvoering en afrekening. Regel ook vertraging, schade, stoppen en insolventie. Laat de constructie voor uw eigen pand beoordelen.

Vragen over dit onderwerp

Bespaart een A-C-levering altijd overdrachtsbelasting?

Nee. Dat hangt onder meer af van economische eigendom en de overige feiten. De juridische route alleen is onvoldoende om een fiscale besparing vast te stellen.

Kan het project zonder eigen geld?

Uitgestelde betaling aan de eigenaar betekent niet dat onderzoek en bouw gratis worden voorgefinancierd. Breng de piekkasbehoefte en de verplichtingen bij tegenvallers afzonderlijk in beeld.

Bronnen en peildatum

Bronnen gecontroleerd op 23 oktober 2026.